Procédure collective du locataire : que devient le bail commercial

Procédure collective du locataire : le bail continue

D'après la fiche Entreprendre Service Public vérifiée le 17 juillet 2026, l'ouverture d'une sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire n'a en principe pas de conséquence sur le bail commercial, qui se poursuit même si des loyers antérieurs restent impayés ; le contrat ne peut pas prévoir sa résiliation automatique pour ce motif. Les poursuites individuelles sont suspendues : le bailleur ne peut plus réclamer directement ces loyers et doit déclarer sa créance au mandataire judiciaire dans les 2 mois suivant la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.

Pour être poursuivi, le bail doit être en cours, donc ni résilié à l'amiable avant l'ouverture ni par une décision judiciaire définitive, et le locataire doit avoir la trésorerie nécessaire pour payer les loyers.

Qui décide de poursuivre le bail

Personne n'est tenu de prévenir le bailleur de la poursuite ; il peut adresser une mise en demeure au locataire, à l'administrateur ou au liquidateur, mais l'absence de réponse n'entraîne pas la résiliation. Le bail continue aux conditions d'avant le jugement, loyer et destination compris, et le bailleur ne peut pas s'y opposer malgré les arriérés. L'administrateur qui poursuit sans les fonds pour payer engage sa responsabilité civile professionnelle.

Écart relevé tel quel : la fiche formule trois fois le seuil qui rend l'administrateur obligatoire, plus de 20 salariés et un chiffre d'affaires hors taxes supérieur à 3 000 000 € dans sa définition, au moins 20 salariés et plus de 3 millions € dans son encadré, plus de 20 salariés et au moins 3 millions € pour la liquidation.

Résiliation : administrateur, liquidateur ou bailleur

L'administrateur peut résilier à tout moment sans justification, même si les loyers peuvent être payés, et doit le faire si les fonds manquent ; le bail prend fin le jour où le bailleur est informé, et tarder engage sa responsabilité. Le liquidateur suit la même règle, y compris pour un bail qu'il avait d'abord poursuivi.

Le bailleur peut exiger la résiliation si loyers et charges ne sont pas payés 3 mois après le jugement d'ouverture : le juge-commissaire la constate sans pouvoir accorder de délais, mais un paiement dans ces 3 mois l'empêche. Pour un autre manquement antérieur au jugement, comme un défaut d'entretien, il agit en justice dans les 3 mois de la publication du jugement au Bodacc.

Cession du bail dans la procédure

En redressement ou en liquidation, le tribunal peut arrêter un plan de cession : il retient l'offre qui assure le plus durablement l'emploi et le paiement des créanciers, et le bail y est en principe inclus, aux conditions du jour de l'ouverture. Les clauses d'accord écrit du bailleur et de garantie solidaire, limitée à 3 ans, ne s'appliquent pas, ni le droit de préemption de la commune. Hors plan, en liquidation, le juge-commissaire ordonne une vente aux enchères ou autorise une vente de gré à gré ; l'agrément du bailleur prévu au bail et la préemption communale s'appliquent alors, la garantie solidaire non.

Écart relevé entre deux fiches : celle-ci écrit que les tribunaux de commerce et les tribunaux judiciaires de 12 villes sont remplacés depuis le 1^er janvier 2025 par des tribunaux des activités économiques ; la fiche sur le renouvellement du bail, vérifiée le 10 octobre 2025, parle des seuls tribunaux de commerce, à titre d'expérimentation jusqu'au 31 décembre 2028.

Ce que cela change pour l'artisan

Notre lecture, pour un boulanger locataire placé en redressement : le bail ne tombe pas à l'ouverture, mais des loyers et charges restés impayés 3 mois après le jugement ouvrent la résiliation au bailleur ; côté bailleur, les loyers d'avant le jugement se déclarent dans les 2 mois. Voir notre page sur la sauvegarde et le redressement, notre page sur la liquidation judiciaire et notre page sur la location-gérance.

Ce que cette page ne dit pas

Elle ne traite ni de la procédure collective du bailleur, ni du sort des autres contrats en cours, ni du calcul des créances. Fiche vérifiée le 17 juillet 2026, lue le 15 septembre 2026.